Nhìn cận cảnh, dăm bảy tháng nay các cơ quan nhà nước cho tới công luận đều bàn luận, góp ý, hội thảo về sửa đổi Luật Đất đai. Câu chuyện chính là những ách tắc đối với cuộc sống do khiếm khuyết pháp luật đất đai hiện hành gây nên. Nhìn xa hơn, từ 2016 tới 2020, Thủ tướng Chính phủ đã 4 lần đặt ra yêu cầu sửa đổi Luật Đất đai.
Lần thứ nhất là sửa đổi phục vụ phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao (2016). Lần thứ hai là sửa đổi để tạo khung pháp luật nhằm phát triển phân khúc bất động sản du lịch (2018). Lần thứ ba là sửa đổi để loại bỏ những chướng ngại pháp lý trong phê duyệt các dự án bất động sản nhà ở (2020). Lần thứ tư là sửa đổi để ngăn ngừa những rủi ro an ninh khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang nắm giữ những khu đất lợi thế quốc phòng (2020).
Mãi đến ngày 16/6/2022, khi Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII thông qua Nghị quyết 18-NQ/TW tại Hội nghị lần thứ 5 về “tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”, việc sửa đổi Luật Đất đai mới được coi như một chủ trương chính trị quan trọng tiếp sức mạnh cho những bước phát triển để đưa đất nước lên mức có thu nhập cao.
Nhìn lại pháp luật đất đai trong suốt thời gian từ khi đất nước đổi mới đến nay, có thể thấy tư tưởng chủ đạo là đưa nguồn lực đất đai như một thị trường đầu vào của nền kinh tế. Luật Đất đai 1987 có hình dạng thuần túy của kinh tế bao cấp, điều này cũng không lạ vì mãi đến năm 1991, kinh tế thị trường mới được chính thức tiếp nhận tại Đại hội Đảng khóa VII.
Sau 4 năm, Luật Đất đai 1993 tiến sát hơn tới cơ chế thị trường bằng việc xác định đất đai có giá nhưng do Nhà nước quy định và thiết lập thị trường quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Sau 10 năm, Luật Đất đai 2003 đã tiếp cận đầy đủ thị trường quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; và giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường. Luật Đất đai 2013 vẫn giữ nguyên các quy định này nhưng lại hay sử dụng công cụ hành chính để chữa trị những nhược điểm của cơ chế thị trường.
Đến nay, có thể thấy quy phạm pháp luật liên quan tới đẩy mạnh thị trường quyền sử dụng đất vẫn nằm nguyên trên văn bản pháp luật, chưa đưa vào được cuộc sống đang vận động gấp gáp hàng ngày. Từ nhược điểm này mà đã tạo ra ngữ cảnh khiếu nại của dân về đất đai luôn chiếm giữ khoảng 70% tổng lượng khiếu nại dân sự, và con số các nhà quản lý rơi vào vòng lao lý ngày một nhiều.
Pháp luật đất đai hiện hành có 2 nhược điểm lớn, một là giá đất do Nhà nước quy định có tăng dần nhưng luôn thấp hơn thị trường khá nhiều, và hai là quá trình chuyển dịch đất đai chưa gắn với chia sẻ lợi ích.
Nhược điểm thứ nhất gắn với thực tế 2 giá đất, trong khi pháp luật đã quy định giá đất nhà nước phải phù hợp thị trường. Suốt 20 năm qua nhược điểm này vẫn y nguyên. Sự chênh lệch giá trị của 2 giá đất là nguyên nhân chính tạo ra cả khiếu nại của dân bị thu hồi đất lẫn lợi ích của nhà đầu tư được giao, thuê đất gắn với thẩm quyền của cán bộ nhà nước. Có thể thấy độ chênh lệch của 2 giá đất là chỉ số đo mức lệch chuẩn của thị trường quyền sử dụng đất, đo mức khiếu nại của người bị thu hồi đất, và đo cơ hội tham nhũng của cán bộ có thẩm quyền.
Vậy, điều cần làm mang tính cốt yếu là tạo lập Bảng giá đất của Nhà nước phù hợp giá trị thị trường. Giá trị thị trường được tổng hợp từ các giá cả thị trường trên các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Do quy định không hợp lý của sắc thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất nên người dân tham gia chuyển quyền vẫn ghi trên hợp đồng giá đất chỉ ngang giá của Nhà nước để giảm thuế. Khi nâng Bảng giá đất lên sát thị trường và quy định thuế thu nhập từ chuyển quyền chỉ tính theo Bảng giá thì người chuyển quyền sẽ ghi thực giá đất trên hợp đồng. Từ đó, từng bước ta thu nhận được cơ sở dữ liệu giá đất thị trường và tính ra Bảng giá đất phù hợp thị trường. Khi Bảng giá đất tăng lên sẽ làm cho thuế thu nhập từ chuyển quyền tăng lên, gây khó khăn cho dân, và Nhà nước sẽ giảm tỷ suất thuế xuống mức phù hợp.
Nhược điểm thứ hai về quá trình chuyển dịch đất đai từ hiện trạng sử dụng sang các dự án đầu tư có liên quan đến chia sẻ lợi ích. Bấy lâu nay pháp luật chỉ quan tâm tới 2 cơ chế chuyển dịch, một là cơ chế bắt buộc dựa vào quyết định thu hồi đất và hai là cơ chế tự nguyện dựa vào giao dịch thị trường giữa nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất. Cơ chế bắt buộc luôn gắn với khiếu nại phức tạp của dân. Cơ chế tự nguyện lại gây khó cho nhà đầu tư phải thỏa thuận với 100% những người đang sử dụng đất, hầu như không thể thành công.
Theo Hiến pháp, Nhà nước thu hồi đất trong trường hợp thật cần thiết để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Nhìn vào quy định này, có thể thấy các trường hợp dự án đầu tư không sinh lợi thì buộc phải áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc, điều cần cải thiện là dàn dựng lại phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho thỏa đáng. Điều nhạy cảm vẫn xảy ra tại các dự án đầu tư sinh lợi, có lợi ích riêng của chủ đầu tư gắn với lợi ích quốc gia, công cộng được xác định phù hợp với từng giai đoạn phát triển.
Về bản chất lợi ích, các dự án đầu tư có sinh lợi phải dùng một cơ chế chuyển dịch đất đai có yếu tố bắt buộc và có yếu tố tự nguyện. Yếu tố bắt buộc là phải chuyển dịch đất đai, nhưng yếu tố tự nguyện là đồng thuận xã hội, tức là đồng thuận với đại đa số ý kiến cộng đồng những người đang sử dụng đất với phương án chuyển dịch gắn với lợi ích các bên. Nước ngoài người ta gọi đây là cơ chế chuyển dịch đất đai đồng thuận xã hội.
Nghị quyết 18-NQ/TW nói trên đã đặt ra hàng loạt vấn đề về giải tỏa mọi ách tắc pháp luật mà thực tế đang gặp phải, cũng như các vấn đề dẫn đường cho đất nước phát triển. Nghị quyết đã đặt ra nhiệm vụ trọng tâm là “đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất”.
Theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp ngay gần nước ta, để thoát bẫy thu nhập trung bình hướng tới thu nhập cao, cần tập trung vào xây dựng nguồn nhân lực có chất lượng cao gắn với công nghệ cao. Để thực hiện, cần có vốn lớn mà vốn đó có thể thu được từ khai thác vốn tiềm ẩn trong đất qua quá trình vốn hóa đất đai. Chúng ta hình dung đất đai có giá trị tăng rất cao kể từ khi có dự án đầu tư trên đất, vấn đề còn lại là thu vốn đó thế nào và chia sẻ ra sao.
Việt Nam có thể phát triển mạnh khi biết dựa vào cơ chế thị trường, gắn với sức dân để nâng cao giá trị nguồn nhân lực đồng hành cùng công nghệ và đứng trên chính đôi chân của mình khi chế ngự được quá trình vốn hóa đất đai.
Ảnh minh họa: Quang Dũng – Thành Cường
