Quy hoạch chung cư đô thị – Ngổn ngang trăm mối

Chúng tôi tìm đến khu chung cư Bông Sen Tower (gọi tắt là chung cư Bông Sen) – số 39 đường Quang Trung (TP.Vinh) vào một buổi sáng đầu tháng 7. Phải xếp hàng chờ đợi đến gần 10 phút thì chúng tôi mới đến lượt bước vào cầu thang máy. Cả tòa nhà 22 tầng với hơn 100 hộ dân nhưng chỉ có 2 cầu thang máy khiến việc di chuyển hết sức bất tiện. Như một sự hữu ý ngẫu nhiên, khi chúng tôi tỏ ý ca thán về khu nhà ở cao tầng này thì một người đàn ông khoảng 65 tuổi mời về “tham quan” căn hộ của mình tại tầng 11. Đó là ông Lê Duy The, nguyên là giảng viên Trường Đại học Vinh, hiện đang sinh sống tại chung cư Bông Sen.

Trong căn phòng rộng 60m² của mình, ông Lê Duy The cho biết, gia đình mua căn hộ này cách đây hơn 6 năm với giá hơn 630 triệu đồng. Tuy nhiên, kể từ đó đến nay gia đình chưa được cấp “sổ hồng” – tức Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Ông và các hộ dân sinh sống tại khu chung cư Bông Sen đã nhiều lần làm đơn kiến nghị gửi đến các cấp, ngành có thẩm quyền nhưng quyền lợi vẫn không được giải quyết. Chính vì vậy, nhiều hộ dân “lỡ” mua căn hộ tại đây muốn sang nhượng cũng không thể thực hiện được, bởi không có “sổ hồng”. Chính vì thế, sau nhiều năm mua nhà và sinh sống tại đây, có những người dân chua chát nói rằng, chủ đầu tư đang bỏ mặc, thiếu trách nhiệm trong thực hiện quyền lợi hợp pháp của dân, theo kiểu “sống chết mặc bay, tiền thầy bỏ túi”.

Chung cư Bông Sen được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng năm 2011. Chủ đầu tư là Công ty cổ phần Du lịch Nghệ An. Chung cư 22 tầng này được xây dựng sát với đường Quang Trung – tức Quốc lộ 1A. Lâu nay, vì không có bãi đỗ xe ô tô nên xe của các hộ dân đều phải đỗ trên lề đường, vỉa hè. Không chỉ có vậy, qua kiểm tra cơ quan chức năng cũng đưa ra kết luận, chung cư này đã tự ý thay đổi công năng sử dụng, kết cấu công trình so với thiết kế khi các tầng 3, 4, 5 vốn được quy hoạch chi tiết xây dựng thuộc trung tâm thương mại nhưng chủ đầu tư đã chia thành các căn hộ bán cho người dân. Và đặc biệt nhất là chung cư này được xây dựng bịt luôn cả tuyến đường Lương Định Của của phường Quang Trung.

Nếu tính về mật độ chung cư so với diện tích thì phường Quang Trung là địa bàn “hội tụ” nhiều khu chung cư nhất trên địa bàn thành phố Vinh và cả tỉnh Nghệ An. Không tính 19 tòa nhà 5 tầng thuộc khu chung cư Quang Trung cũ thì hiện nay tại đây có 10 khu nhà ở cao tầng được xây dựng từ sau năm 2000. Trong khi đó tổng diện tích của phường Quang Trung chỉ là 0,58 km². Theo ước tính của ông Hà Thái Sơn – Chủ tịch UBND phường Quang Trung, trên địa bàn phường có khoảng 1.600 hộ đang sinh sống tại các khu chung cư mới, và áp lực đối với địa bàn là không hề nhỏ. Theo đó, với thực trạng nhiều chung cư, nhà cao tầng đã khiến cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật bị quá tải. Thực tế, ngay trong buổi sáng ngày 2/7, chỉ sau một cơn mưa vừa kéo dài khoảng 10 phút thì nước trên nhiều tuyến đường đã đọng thành vũng lớn. Ngay trên tuyến đường Đặng Thái Thân – đoạn nối với đường Quang Trung nước đã ngập cả lòng đường. Việc hình thành nhiều khu chung cư cao tầng ngay trong địa bàn dân cư là một trong những nguyên nhân gây nên ngập úng cục bộ.

Theo ông Hà Thái Sơn, hệ thống thoát nước bị quá tải vì không theo kịp sự phát triển, hình thành của các khu nhà ở cao tầng tập trung. Nếu trời mưa to, nước không những bị ùn ứ không thể thoát mà còn chảy ngược từ kênh mương vào địa bàn, nguyên do là cốt công trình chung cư thấp, hệ thống thoát nước không được cải tạo. Cũng tại phường Quang Trung, khu chung cư Victoria T&T do Công ty cổ phần Tập đoàn T&T làm chủ đầu tư đang được xây dựng nhưng các cơ quan chức năng đã phát hiện nhiều sai phạm. Theo thiết kế được duyệt, tòa chung cư có 25 tầng nhưng đã xây cao 28 tầng, vượt 3 tầng. Ngoài việc xây vượt tầng so với thiết kế thì quá trình xây dựng, chung cư này cũng đã gây ảnh hưởng đến hệ thống thoát nước trong khu vực.

Trên địa bàn toàn tỉnh hiện có 92 dự án nhà ở chung cư cao tầng, trong đó có 72 khu chung cư đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, 20 khu chung cư đang được triển khai xây dựng. Riêng thành phố Vinh có đến 69/72 khu chung cư đã đưa vào sử dụng, chiếm đến 98,5% toàn tỉnh.

Sự phát triển nóng của các khu chung cư, nhà ở cao tầng khu vực nội đô thị đã khiến cho thành phố Vinh phải đối diện với nhiều vấn đề nổi cộm phát sinh. Đối với hạ tầng kỹ thuật đó là các vấn đề liên quan đến công tác quy hoạch đô thị, hệ thống hạ tầng giao thông, công trình phúc lợi xã hội… Đối với hạ tầng xã hội là việc nảy sinh các vấn đề có tính chất phức tạp về an ninh trật tự như tệ nạn ma túy, mại dâm, trong khi đó việc quản lý hành chính gặp rất nhiều khó khăn do nhiều hộ dân không đăng ký hộ khẩu, tạm trú, tạm vắng. Ông Hà Thái Sơn – Chủ tịch UBND phường Quang Trung cho biết, lực lượng Công an phường đã nhiều lần phát hiện, bắt quả tang các vụ việc liên quan đến tệ nạn ma túy tại các căn hộ chung cư. Bên cạnh đó, việc hình thành các khu chung cư trong khu vực dân cư hiện hữu đông đúc cũng gây ra áp lực cho hệ thống trường học, y tế và các hoạt động phúc lợi công cộng khác.

Ông Thái Giáp Vinh – Chủ tịch UBND phường Lê Lợi cho biết, trên địa bàn có 5 khu chung cư cao tầng. Tại các chung cư có khoảng 1.000 hộ đang sinh sống với nhân khẩu bình quân khoảng 3.000 người. Theo ông Thái Giáp Vinh, sự xuất hiện của các khu chung cư và nhà ở cao tầng khiến hệ thống hạ tầng của phường đáp ứng không kịp. Đường sá luôn bị ách tắc vào giờ cao điểm. Các khu chung cư cũng không có bãi đỗ xe đảm bảo, nên thường xảy ra tranh chấp với nhau. Đối với hệ thống trường học, sự phát triển dân số cơ học quá nhanh nên chính quyền địa phương xây dựng không kịp. Hệ thống trường lớp của các phường, xã lâu nay chỉ có 3 trường học công lập, gồm 1 trường mầm non, 1 trường tiểu học và 1 trường THCS. Hệ thống trường mầm non còn có sự tham gia của các đơn vị tư thục, nhưng với bậc tiểu học và THCS mỗi bậc chỉ có 1 trường nên việc tập trung quá đông học sinh trên địa bàn gây ra khó khăn rất lớn cho công tác giáo dục.

Thực tế phát sinh tại các khu chung cư còn là các vấn đề khó khăn trong công tác PCCC, bảo vệ môi trường cũng như quản lý hành chính, nhất là trong điều kiện mới chỉ có 38/72 chung cư toàn tỉnh thành lập ban quản trị và các hộ dân sinh sống tại chung cư cũng hiếm khi tham gia hoạt động xã hội, cộng đồng tại địa phương…

Sự phát triển nóng của các tòa nhà chung cư tại các phường trung tâm không chỉ để lại những nỗi lo về mặt xã hội, hạ tầng đô thị, mà tại chính các tòa nhà này còn có những sai phạm khác như xây dựng vượt quá tầng, chưa đảm bảo công tác phòng cháy, chữa cháy (PCCC)…

Công trình nhà ở cho người có thu nhập thấp gồm 7 tầng được xây dựng tại khối 7, phường Trung Ðô (TP. Vinh). Công trình hoàn thành và đưa vào sử dụng cách đây hơn 10 năm, gồm có gần 50 căn hộ do Công ty cổ phần Trung Ðô làm chủ đầu tư. Chung cư này được xây dựng ngay trong khu dân cư đông đúc, các tuyến đường nội khối chật hẹp. Qua quan sát cho thấy, trạm biến áp và cột điện lưới chằng chịt đường dây điện sát cạnh bức tường của tòa nhà; các trụ nước chống cháy cũng được bố trí sát vách tường, điều này gây khó khăn cho hoạt động chữa cháy nếu xảy ra sự cố. Qua công tác thanh tra, cơ quan chức năng kết luận, khu chung cư này không đảm bảo về hệ thống đường giao thông và nguồn nước cho xe chữa cháy tiếp cận.

Liên quan đến công tác PCCC, qua thanh tra cơ quan chức năng phát hiện hàng loạt sai phạm. Cá biệt có khối nhà 18 tầng số 2 thuộc chung cư và văn phòng làm việc Thành Vinh tại phường Hưng Bình (TP.Vinh), do Công ty cổ phần Đầu tư và Sản xuất thương mại Thành Vinh làm chủ đầu tư dù chưa được kiểm tra, nghiệm thu về PCCC nhưng đã đưa vào sử dụng. Đây cũng là 1 trong 3 chung cư chưa xây dựng phương án chữa cháy, 2 chung cư còn lại là Tổ hợp chung cư kết hợp thương mại Huy Hùng và chung cư Golden City 1. Bên cạnh đó, theo nguồn tin của Báo Nghệ An, qua thanh tra tại 72 chung cư trên địa bàn tỉnh đã hoàn thành và đưa vào sử dụng thì nổi lên hàng loạt sai phạm chưa đảm bảo điều kiện an toàn phòng cháy, chữa cháy, trong đó có 24 chung cư không đảm bảo các điều kiện về lối thoát hiểm, hệ thống chỉ dẫn thoát hiểm và chiếu sáng sự cố; 25 chung cư trong quá trình sử dụng gây hư hỏng, hoặc sửa chữa các hệ thống kỹ thuật dẫn đến ngăn cháy, chống cháy lan cho công trình không đảm bảo theo quy định; 22 chung cư hệ thống báo cháy hoạt động không đảm bảo yêu cầu, thậm chí có 1 chung cư không trang bị hệ thống cấp nước chữa cháy;…

Trong 72 chung cư đã hoàn thành, đưa vào sử dụng trên địa bàn tỉnh có 9 chung cư vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng được UBND tỉnh phê duyệt khi xây dựng vượt 1 tầng gồm: chung cư Trung Đức; chung cư Bông Sen ở phường Quang Trung; đơn nguyên 1 chung cư Danatol; chung cư Trường Thành, xã Nghi Phú; chung cư Sao Nghệ; chung cư Mường Thanh Diễn Châu; chung cư CT 1A tại phường Quang Trung… Theo cơ quan chức năng, đây là hành vi vi phạm về trật tự xây dựng của chủ đầu tư trước thời điểm ngày 15/1/2018 khi Nghị định 139/2017/NĐ – CP của Chính phủ có hiệu lực nên sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình xây dựng và khả năng chịu lực của công trình. Trường hợp sau khi kiểm định không đảm bảo chất lượng và khả năng chịu lực thì phải tháo dỡ ngay công trình vi phạm; trường hợp sau khi kiểm định công trình đảm bảo chất lượng, khả năng chịu lực thì cho phép chủ đầu tư lập hồ sơ trình cấp có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, chấp thuận điều chỉnh thiết kế công trình và áp dụng biện pháp buộc nộp lại 50% số lợi nhuận bất hợp pháp theo đúng quy định.

Ngoài ra, trên địa bàn tỉnh có đến 45 chung cư thay đổi kiến trúc mặt ngoài; 5 chung cư không thi công hoặc chưa thi công khu vực sàn để xe hoặc chuyển khu vực để xe làm không gian khác; 6 chung cư không bố trí hoặc không thi công phòng sinh hoạt cộng đồng theo đúng thiết kế; 5 chung cư lắp dựng thêm trạm thu phát sóng (BTS); 10 chung cư bố trí số căn hộ trong 1 tầng, tổng số căn hộ trong công trình không đúng quy định;… Tính tổng thể có đến 64/72 chung cư thi công chưa phù hợp với hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt, hoặc chưa phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng.

Hiện nay trên địa bàn tỉnh có 15 chung cư chưa được cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra chấp thuận công tác nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành nhưng đã đưa vào khai thác, sử dụng như: Khối nhà 18 tầng số 2 thuộc khu nhà ở chung cư và văn phòng làm việc Thành Vinh; chung cư Bảo Sơn; chung cư nhà ở xã hội số 2 Kim Thi…

Với hàng loạt các sai phạm trên khiến nhiều người đặt câu hỏi: Có hay không việc buông lỏng của cơ quan chức năng trước các hành vi vi phạm của doanh nghiệp? Vì suy cho cùng, phía sau mỗi sai phạm trên là một nguy cơ, ẩn họa đe dọa an toàn của hàng ngàn hộ dân; đồng thời cũng cho thấy, nhiều chủ đầu tư xem thường các quy định của pháp luật. Việc chỉ rõ vi phạm, xử lý trách nhiệm và buộc các chủ đầu tư khắc phục các sai phạm ở các tòa nhà chung cư, nhất là về công tác PCCC là hết sức cấp bách, đặc biệt, trong tình trạng thời tiết nắng nóng kéo dài, ẩn hoạ cháy nổ luôn rình rập. Bên cạnh đó, cần làm rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan trong việc buông lỏng quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn cũng phải được thực hiện nghiêm túc để nâng cao trách nhiệm của các cấp, ngành, lực lượng chức năng liên quan trong công tác này.

Ông Chu Anh Tuấn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho biết, hiện nay tỉnh đã nhìn thấy vấn đề trên rất rõ và từ năm 2018 đến nay, Sở Xây dựng, các cấp, các ngành đã tham mưu cho UBND tỉnh chỉ đạo giảm, hạn chế tối đa việc đầu tư những chung cư ở trong khu vực đô thị. Vừa rồi, Sở Xây dựng đã tham mưu cắt giảm một loạt nhà cao tầng. Việc thẩm định các dự án chung cư mới cũng sẽ chú ý các hạ tầng kỹ thuật, thẩm mỹ của công trình.

Từ câu chuyện phát triển chung cư ở Nghệ An, nhất là tình trạng “nén” chung cư vào các khu dân cư hiện hữu mà chưa chú trọng tính toán đến yếu tố hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đang đặt ra nhiều hệ luỵ cả trước mắt và lâu dài. Vì người dân khi mua 1 căn hộ chung cư, họ không phải mua 1 “tổ chim” chỉ để ăn, ngủ mà còn có quyền được thụ hưởng các dịch vụ đi kèm, cùng sự an toàn. Bao quát hơn là công tác quy hoạch và thực hiện quy hoạch, nhất là quy hoạch đô thị đang có những tồn tại, hạn chế. Nói như ông Lương Bá Quảng – Chủ tịch Hội Kiến trúc sư Nghệ An, quy hoạch là làm cơ sở để xây dựng những kế hoạch phát triển và quá trình phát triển cần lấy con người làm trung tâm. Với tầm nhìn đó, các cấp chính quyền liên quan khi thẩm định một dự án đầu tư chung cư cần đặt ra những nguyên tắc, trong đó có những nguyên tắc mà quy hoạch đã quy định, nếu nhà đầu tư không đáp ứng được thì không chấp thuận, để bảo vệ quyền lợi của người dân mà người đại diện là chính quyền.