Rất nhiều khó khăn trong xây dựng nhà ở xã hội, song chưa nói tới những khó khăn trực tiếp, ta hãy bàn về những khó khăn do chính sách kinh tế ở tầm vĩ mô tạo ra. Phân tích cụ thể, có thể thấy 4 khó khăn chủ yếu và cách giải quyết cụ thể như dưới đây:
1.
Mô hình tạo chi phí cho lao động tại nước ta ở mức thấp để thu hút đầu tư, kể cả nước ngoài và trong nước là phù hợp trong những ngày đầu khi mới chuyển sang cơ chế thị trường. Nhưng mô hình này đã quá cũ, đầu tư lúc này rất cần các lao động chất lượng cao tại địa phương. Việc để cho người lao động có thu nhập thấp là nguyên nhân chính tạo ra ngày càng nhiều người có thu nhập thấp, làm cho gánh nặng nhà ở cho người có thu nhập thấp ngày càng cao, thậm chí đến lúc không thể giải quyết nổi.
Khó khăn này chỉ có thể giải quyết bằng cách thay đổi chính sách lao động, tiền lương và cải cách bộ máy hành chính để nâng cao tiền lương. Tiền lương cao lên, có chi phí cho nhà ở, lập tức cầu về nhà ở xã hội sẽ giảm.
2.
Việc phát hiện ra người có thu nhập thấp ở nước ta quả là khó, vì bộ máy quản lý hiện nay không đủ dữ liệu để làm việc này. Lương chính có thể thấp, nhưng nghề “tay trái” mang lại thu nhập rất cao. Hơn nữa, cùng là cán bộ Nhà nước, nhưng có vị trí chỉ sống bằng đồng lương eo hẹp, lại có vị trí bổng lộc, quà biếu, thậm chí tham nhũng rất nhiều. Bên cạnh quản lý thu nhập là quản lý một ai đó có bao nhiêu nhà. Có thể ở nơi đang đăng ký chỗ ở không có nhà hay nhà rất bé, nhưng ở các tỉnh khác lại có rất nhiều nhà. Vậy người đó là thiếu nhà hay thừa nhà, chúng ta cũng không phát hiện được.
Để khắc phục khó khăn này, chúng ta cần một lộ trình khá dài để nâng cấp hệ thống quản lý nhằm biết được ai là người có thu nhập thật là bao nhiêu, và ai là người đang thiếu nhà hay thừa nhà. Việc nâng cấp này chỉ có thể dựa vào đẩy mạnh quá trình chuyển đổi số trong hệ thống quản lý, sớm công khai thông tin quản lý. Đồng thời, giảm dần cho tới lúc sử dụng tiền mặt sao cho ít nhất.
3.
Thị trường nhà ở nước ta luôn trong tình trạng “không bình thường”, tạo ra 2 phân khúc rất rõ rệt: Phân khúc trung, cao cấp và phân khúc thấp cấp (nhà ở xã hội). Phân khúc trung, cao cấp thì cung rất lớn, nhưng cầu để ở rất yếu, mà đến 80% cung cho đầu cơ hoặc trữ tiền vào nhà đất như để tiết kiệm có lãi suất cao; phân khúc thấp cấp thì cung rất yếu nhưng cầu rất cao. Cấu trúc này dẫn đến độ chênh lệch giá nhà ở giữa 2 phân khúc ngày càng lớn, vì thế mà giá nhà thấp cấp cũng ngày càng tăng cao. 10 năm trước đây, giá nhà chung cư thấp cấp chỉ 10 triệu đồng/m², nay đã tăng lên 20 triệu đồng/m², vậy là sau 10 năm giá đã tăng gấp đôi. Độ chênh giá càng tăng, giá nhà ở xã hội cũng càng tăng, mà thu nhập vẫn thấp thì vấn đề giải quyết trở nên ngày càng khó hơn.
Để giải quyết khó khăn này, chỉ có cách duy nhất là cải cách thuế đánh vào những nhà ở dạng đầu cơ, trữ tiền tiết kiệm, để kéo giá nhà ở trên toàn thị trường xuống mức ngày càng thấp, giá nhà ở xã hội sẽ theo đó mà hạ xuống.
4.
Nguồn lực để giải quyết nhà ở xã hội gặp 2 khó khăn chính, một là đất đai, và hai là vốn đầu tư. Nguồn cung đất sẽ nói tiếp ở phần sau, phần này chỉ nói về khó khăn huy động vốn đầu tư. Vốn đầu tư hiện hành vẫn huy động từ nguồn tín dụng, trái phiếu, cổ phiếu, trong đó, lãi suất huy động từ trái phiếu, cổ phiếu không thể thấp hơn lãi suất tín dụng. Vốn chủ sở hữu của các chủ đầu tư ở Việt Nam lại quá yếu, không thể mạnh mẽ trong phát hành trái phiếu, cổ phiếu. Như hiện nay, nhiều nhà đầu tư dự án nhà ở đã phát hành trái phiếu riêng lẻ mà đến hạn thanh toán nhưng không có tiền. Một trong những nguồn vốn đáng quan tâm là vay của các tổ chức tài chính quốc tế, nhưng pháp luật vẫn chưa cho phép, hình như vẫn chỉ muốn giữ thị trường tín dụng cho các ngân hàng trong nước. Quả là ta hay dùng cách “không quản lý được thì cấm” là thượng sách.
Giải pháp để giải quyết khó khăn về vốn đầu tư chỉ có một cách là mở thị trường tín dụng ra các tổ chức tài chính, tín dụng không có pháp nhân Việt Nam. Cách quản lý là xem xét để cho phép doanh nghiệp nào được vay và tổ chức tài chính quốc tế nào được cho vay, và quản lý chặt chẽ quá trình giải quyết các tài sản thế chấp khi bên vay không trả được nợ. Tài sản gắn với đất của ta thì đi đâu mà sợ!
Với việc giải quyết các khó khăn do chính sách nhà ở xã hội trực tiếp gây ra, từ thực tế triển khai giai đoạn 10 năm trước trở lại đây, có thể chỉ ra các khó khăn và cách giải quyết cụ thể như dưới đây.
1.
Trước hết, cần thay đổi tư duy sử dụng cơ chế “tựa bao cấp” để phát triển nhà ở xã hội. Trong nền kinh tế thị trường, mọi hoạt động có dáng dấp của bao cấp đều không thành công vì sẽ bị lợi dụng để chuyển lợi ích từ khu vực công sang khu vực tư. Động lực để phát triển nhà ở xã hội đều phải lấy từ thị trường. Mặt khác, cơ chế bao cấp sẽ dẫn tới “bó buộc” trong lựa chọn người được thụ hưởng, người mua nhà bị hạn chế quyền rất nhiều.
Giải pháp này có nghĩa là xóa vai trò bao cấp một phần của Nhà nước. Tìm cơ chế phát triển như nhà ở thương mại giá thấp có gắn với các chính sách ưu đãi về thuế, phí, thủ tục hành chính, ưu tiên vay tín dụng… để phát triển.
2.
Về tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở xã hội, cách tiếp cận miễn tiền sử dụng đất được coi giống như Nhà nước cho mượn đất để xây nhà, người mua nhà không có quyền sử dụng đất. Điều này không làm cho người mua nhà vui lòng, nhất là thủ tục bán nhà rất phức tạp. Chính sách hiện hành là buộc các dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Chính sách này cũng không ưu việt, làm giá nhà ở thương mại tăng cao hơn, gây bất lợi như đã phân tích ở trên. Ở đô thị, giá đất ở rất đắt, vì vậy mà nhiều chính quyền cấp tỉnh không “nhiệt tình” giao đất cho các dự án nhà ở xã hội, thường giao cho những khu đất hoang vắng, điều kiện sống thấp kém, thiếu hạ tầng xã hội… làm cho người mua không muốn đến. Ở nhiều nước, dự án chia lô, bán nền chỉ áp dụng cho nhà ở xã hội, còn ở ta thì lại áp dụng rộng rãi cho nhà ở thương mại, gây ra sốt đất liên tục.
Chính sách tiếp cận đất đai cho phát triển nhà ở xã hội cũng phải thay đổi. Cần thay chính sách miễn tiền sử dụng đất hiện hành bằng chính sách trả chậm tiền sử dụng đất. Đất cho cả nhà chung cư thì giá trị cao, nhưng chia ra cho từng căn hộ thì cũng không phải là nhiều. Cơ chế chia lô, bán nền cũng khép lại chỉ nên áp dụng cho nhà ở xã hội.
3.
Về tiếp cận vốn vay cho người mua nhà ở xã hội, trên thế giới người ta dùng rất nhiều biện pháp tín dụng nhỏ rất hiệu quả như “chơi họ” để mua nhà, vay tín chấp có sự giám sát của cộng đồng, các tổ chức xã hội đứng ra bảo lãnh nguồn vay… Trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp, sự đóng góp của các nhà hảo tâm là những nguồn đóng góp đáng kể cho quỹ phát triển nhà ở xã hội. Tất nhiên, mọi nguồn đóng góp chỉ có thể hiệu quả khi cơ chế phát triển nhà ở xã hội không còn bao cấp nữa.
Giải pháp ở đây là nghiên cứu để tìm ra nhiều giải pháp tài chính, đa dạng hóa phương thức tiếp cận các nguồn vốn để trợ giúp người có thu nhập thấp mua được nhà.
4.
Tạo tính chủ động và động lực từ các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội để tạo ra những sản phẩm có giá thành hạ. Theo nguyên tắc thị trường, dự án nào có nhiều lãi sẽ thu hút được các nhà đầu tư. Khi đánh thuế cao vào nhóm nhà ở giá cao và miễn thuế cho nhóm nhà ở giá thấp thì nhiều nhà đầu tư sẽ quan tâm đầu tư vào khu vực nhà ở giá thấp. Ngoài ra, thuế còn giảm nữa hoặc nhà đầu tư được hưởng thêm nhiều ưu đãi khác khi có những giải pháp kiến trúc, công nghệ xây dựng, sử dụng vật liệu mới phù hợp với việc giảm giá nhà ở xã hội.
Giải pháp ở đây là tìm mọi cách để khơi dậy động lực từ các nhà đầu tư quan tâm và tham gia vào phân khúc nhà ở giá thấp. Tất nhiên, ở đây phải gắn với chủ trương giám sát chất lượng thật tốt để ngăn ngừa cách “rút ruột” công trình để giảm giá.
