Ngày 31/12/2014, Công ty TNHH – TM Minh Khang có Tờ trình số 138/TT đề nghị UBND tỉnh “Thẩm định, phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch Tổ hợp khách sạn, siêu thị kinh doanh, dược y tế và nhà ở”. Và cụm từ “tạo điểm nhấn quy hoạch” được đặt trong ô những lý do để nhà đầu tư này đề xuất “điều chỉnh cục bộ quy hoạch”.
Toàn bộ nội dung của “Lý do xin điều chỉnh” như sau: “Bổ sung vào quy hoạch hệ thống khu đất dự án. Sử dụng có hiệu quả và hợp lý quỹ đất xây dựng, tăng thêm các giá trị của đồ án, tạo điểm nhấn quy hoạch. Thực hiện các hoạt động đầu tư được kịp thời sau khi hoàn tất công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và san nền”.
Những tưởng lý do đề xuất “điều chỉnh cục bộ quy hoạch” hay ho là thế, nhưng về bản chất, Công ty TNHH – TM Minh Khang vẫn lặp lại mục tiêu như những lần đề nghị điều chỉnh quy hoạch trước đây. Đó là đề nghị cho được thu hẹp diện tích đất xây dựng công trình cao tầng; thu hẹp diện tích công trình phúc lợi công cộng như cây xanh, trung tâm thể dục thể thao, bãi đỗ xe để “nới rộng” diện tích đất xây dựng nhà ở thấp tầng; và nếu có điều khác các lần điều chỉnh quy hoạch trước, đó là xin hợp thửa cho rất nhiều lô đất nhà phố thương mại dịch vụ.
Cụ thể, tại lần điều chỉnh quy hoạch thứ 4 được phê duyệt Quyết định 4764/QĐ.UBND-XD ngày 24/9/2014, loại đất “Siêu thị kinh doanh dược, thiết bị y tế, nhà ở thương mại, khách sạn 4 sao” có diện tích 1.879,45m2; nhưng ở Tờ trình 138/TT, chủ đầu tư đề nghị điều chỉnh thu hẹp diện tích xuống còn 1621,18m2. Loại đất cây xanh, thể dục thể thao, bãi đỗ xe, theo quy hoạch ban đầu (năm 2007) vốn được “bố trí ở trung tâm khu quy hoạch để liên tục mảng xanh và tạo môi trường khí hậu tốt cho toàn khu” với tổng diện tích lên đến trên 10.000m2; đến lần điều chỉnh quy hoạch thứ 4, diện tích đã rút xuống chỉ còn 2.323,35m2; vậy mà tại Tờ trình số 138/TT, chủ đầu tư lại tiếp tục đề nghị rút xuống còn 2.243,98m2. Còn với loại đất “Khu nhà ở phố kết hợp thương mại dịch vụ”, ở lần điều chỉnh quy hoạch thứ 4 xác định gồm 241 căn, có tổng diện tích là 34.073,66m2; nay tại Tờ trình 138/TT, chủ đầu tư đề nghị giảm số căn nhà xuống còn 237 nhưng tăng diện tích lên 34.410,88 m2.
Và cần phải biết, từ sau lần được cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh quy hoạch thứ 3, vào ngày 8/4/2014, tại Quyết định số 1376/QĐ.UBND.XD, tính đến ngày 31/12/2014, tức là chỉ vẻn vẹn trong 8 tháng, Công ty TNHH – TM Minh Khang thêm 2 lần đề nghị điều chỉnh quy hoạch dự án Tổ hợp khách sạn, siêu thị kinh doanh, dược y tế và nhà ở.
Bởi trên bản vẽ “hoàn công quy hoạch” lưu tại UBND xã Nghi Phú có thông tin “Bản vẽ hoàn công quy hoạch phù hợp theo Công văn số 1574/UBND-XD của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An ngày 24/3/2015”, thế nên chúng tôi đã tìm, để biết về nội dung Công văn số 1574/UBND-XD.
Với tiêu đề là “ về việc hoàn công quy hoạch và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc Dự án phát triển nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng”, Công văn số 1574/UBND-XD được gửi đến các Sở: Xây dựng, KH&ĐT, TN&MT, Tài chính, Cục Thuế; UBND TP. Vinh, UBND xã Nghi Phú và Công ty TNHH – TM Minh Khang. Và điều dễ nhận thấy Công văn số 1574/UBND-XD đó là những đề xuất của Công ty TNHH – TM Minh Khang tại Tờ trình số 138/TT ngày 31/12/2014 đều được chấp thuận.
Cụ thể, tại Công văn số 1574/UBND-XD có yêu cầu “hoàn công quy hoạch” đúng các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất như sau: Nhà ở xã hội có diện tích 3.841,34m2; Siêu thị kinh doanh dược, thiết bị y tế, nhà ở thương mại, khách sạn 4 sao có diện tích 1.621,18m2; Khu nhà ở phố kết hợp thương mại dịch vụ (237 căn) có diện tích 34.413,55m2; Khu nhà liền kề (20 căn), có diện tích 3.794,20m2; Khu nhà ở biệt thự (34 căn) có diện tích 11.244,98m2; Nhà trẻ có diện tích 2.582,36 m2; Nhà văn hóa có diện tích 482,70 m2; Cây xanh, TTTD, bãi đỗ xe có diện tích 2.243,98m2; Đất giao thông có diện tích 18.405,25m2.
Nhìn vào những chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất này, diện tích các loại đất “Siêu thị kinh doanh dược, thiết bị y tế, nhà ở thương mại, khách sạn 4 sao”; đất cây xanh, TTTD, bãi đỗ xe “được” thu hẹp, khớp đúng với số liệu mà Công ty TNHH – TM Minh Khang đề nghị. Tương tự, đề xuất của Công ty TNHH – TM Minh Khang về việc tăng thêm diện tích loại đất “Khu nhà ở phố kết hợp thương mại dịch vụ”, và việc hợp thửa cho nhiều lô đất cũng được đáp ứng.
Cũng tại Công văn số 1574/UBND-XD thể hiện, xét đề nghị của Công ty TNHH – TM Minh Khang, và “Căn cứ Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21/11/2013 của Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ về hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP; Căn cứ Ý kiến thỏa thuận của Bộ Xây dựng tại Công văn số 454/BXD-PTĐT ngày 10/3/2015”; UBND tỉnh “Thống nhất việc chuyển nhượng sử dụng đất đã có đầy đủ hạ tầng cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở trong Dự án Tổ hợp khách sạn, siêu thị kinh doanh dược, thiết bị vật tư y tế và nhà ở do Công ty TNHH – TM Minh Khang làm chủ đầu tư…”.
Vậy nhưng, đối chiếu các quy định của Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV, cụ thể là tại Khoản 3, Điều 11 với thực tế các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu Công ty TNHH – TM Minh Khang đã đầu tư xây dựng tại dự án thì việc “thống nhất” là chưa đảm bảo. Vì theo quy định, đối với dự án xây dựng khu đô thị, khu vực được chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu, bao gồm: các công trình dịch vụ và các công trình hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước) theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.
Trong khi đó, ở thời điểm năm 2017, tại một báo cáo của Đoàn thanh tra Sở Xây dựng đã đánh giá về tình hình triển khai thực hiện dự án như sau: “Dự án mới triển khai xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật được khoảng 70%”. Đồng thời còn đưa ra thông tin: Các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án đã được Sở Xây dựng kiểm tra công tác quản lý đầu tư xây dựng và quản lý chất lượng công trình xây dựng của dự án tại Quyết định số 1602/QĐ.SXD-GĐCL ngày 3/10/2013 của Giám đốc Sở Xây dựng Nghệ An. Từ thời điểm đó đến nay thì phần khối lượng thi công thêm là không đáng kể. Các sai phạm về chất lượng công trình đã được Đoàn kiểm tra của Sở Xây dựng đã có văn bản kết luận số 2217/SXD-ĐKT ngày 27/12/2013!.
